L'immobilier en bref

Cette section contient des informations intéressantes et utiles sur le marché immobilier et hypothécaire. À chaque mois, un nouvel article y sera ajouté.

 

L'assurance-vie hypothécaire et l'assurance-invalidité

 

Plusieurs clients croient qu'il est obligatoire de se procurer pareille assurance lorsque l'on contracte une hypothèque résidentielle. Pourtant, cette assurance est facultative et la décision d'y adhérer ou pas, revient entièrement aux clients. Il est vrai que certaines institutions poussent tellement fort ce produit que plusieurs croient qu'ils n'ont pas le choix et qu'ils doivent y souscrirent.  Il est donc important d'être bien renseigné sur les avantages que peut procurer une telle assurance et de prendre une décision en fonction de nos besoins et non en fonction des besoins de notre prêteur. Il est évidemment avantageux de se procurer ces assurances pour bien protéger notre famille en cas d'accidents, de maladie ou de décès. En effet, l'assurance-vie paiera le solde hypothécaire de la maison en cas de décès de l'un des assurés. La maison deviendra alors libre d'hypothèque. L'assurance-invalidité, elle, paiera votre paiement mensuel en cas d'invalidité. Par contre, si vous possédez déjà ce type d'assurance au travail ou auprès d'un assureur, est-il obligatoire d'en prendre d'autres et de se sur-assurer ?

 

Si vous optez pour l'assurance-vie et/ou invalidité hypothécaire, je vous recommande fortement de les prendre avec une cie indépendante de votre prêteur. Les avantages de prendre ces assurances avec un assureur indépendant sont nombreux : l'assurance sera valide tant et aussi longtemps que vous posséderez votre propriété et ce même si vous changez de prêteur en cours de route. De plus, la prime sera gelée pour la durée de votre amortissement et vous serez toujours assuré même si votre situation se détériore à un moment ou un autre. Si vous désirez changer de prêteur à la fin de votre terme de 5 ans par exemple, pour bénéficier de meilleurs taux d'intérêts chez un autre prêteur, votre prime sera plus élevée car vous aurez vieilli de 5 ans. De plus, il se pourrait que vous ne soyez plus assurable si votre état de santé a changé  au cours des 5 dernières années. En optant pour un assureur indépendant de votre prêteur, vous vous assurez que votre prime sera toujours la même et vous vous assurez d'être bien protégé tant et aussi longtemps que vous gardez votre propriété peu importe votre état de santé et peu importe le prêteur.

 

Pour pouvoir profiter d'une assurance-vie hypothécaire et invalidité auprès d'un assureur indépendant, demandez-moi comment !

 

 

Prêteurs virtuels versus prêteurs traditionnels

 

Depuis quelques années, de nouveaux prêteurs ont fait leur apparition sur le marché hypothécaire canadien. On les appele les 'prêteurs virtuels'. Pour en nommer que quelques uns, il y a MCAP, ING Direct, Maple Trust, Firstline, Home Trust, Industrielle-Alliance,... Ces prêteurs sont dit 'virtuels' car ils n'ont pas de succursales. Pour la plupart, ces prêteurs ne transigent que par l'intermédiaire d'un courtier hypothécaire. Le client ne peut avoir accès à leurs produits que par son courtier. Leur part de marché est en constante augmentation. Plusieurs clients me demandent quelles sont les avantages/désavantages des prêteurs virtuels versus les prêteurs traditionnels (TD, Scotia, Desjardins, Banque Nationale, Banque Laurentienne, etc) ? 

 

En fait, chacun des prêteurs a des avantages et désavantages. Il suffit de savoir ce qui est important pour vous. Certains clients préfèrent les prêteurs virtuels alors que d'autres préfèrent les prêteurs traditionnels. Voici quelques éléments à considérer dans votre choix :

• Préférez-vous rencontrer un employé de l'institution financière en personne ? Ou préférez-vous régler le processus avec votre courtier seulement ?
• Préférez-vous faire affaire avec un prêteur traditionnel pour avoir l'opportunité d'ouvrir un compte de banque, une marge de crédit, etc ? Ou préférez-vous seulement fournir un spécimen de chèque au prêteur virtuel pour que le paiement se prenne automatiquement à partir de votre institution bancaire préférée ?

 

Mais pour plusieurs, l'élément le plus important à considérer est le taux d'intérêt point final : on y va avec le prêteur qui offre le meilleur taux ! Parfois, ce sont les prêteurs virtuels qui l'offrent, parfois ce sont les prêteurs traditionnels. De là, l'avantage de faire affaire avec un courtier hypothécaire : vous avez la certitude du meilleur taux sur le marché car nous offrons les produits et taux des deux types de prêteurs.

 

Les refinancement c'est payant !

 

Avec l'augmentation du prix des propriétés au cours des dernières années, il peut être avantageux de refinancer sa propriété pour payer des dettes.  Par exemple, si vous avez payé votre maison 150 000$ avec 10% de mise de fonds. Votre  hypothèque est peut-être aujourd'hui de 130 000$. Par contre, votre propriété en vaut maintenant peut-être 200 000$. Vous avez donc gagné une équité sur votre propriété que vous pourriez utiliser en refinancant celle-ci jusqu'à 80% de sa valeur actuelle (il est possible de refinancer à 95%, mais dans ce cas, la prime de l'assureur doit être ajoutée au prêt).  Vous pourrez alors utiliser cette somme pour payer des dettes et ainsi réduire de façon considérable les intérêts payés et les paiements mensuels. 

 

En conclusion, vous pouvez profiter de cette augmentation de valeur pour refinancer votre propriété pour  :

• Consolider vos dettes à un taux inférieur : 20% sur des cartes de crédits ou 12% sur des prêts personnels versus 5,45% sur une hypothèque (économies de plusieurs milliers de dollars)
• Rénover votre propriété
• Réaliser votre rêve de posséder un bateau, faire un voyage ou tout ce que vous désirez.

 

Informez-vous dès maintenant de ce que je pourrais faire pour vous au niveau du refinancement de votre propriété. Vous pourriez économiser des milliers de dollars en consolidant vos dettes. Un appel suffit et c’est gratuit ! Aucune obligation. Contactez-moi dès maintenant !

 

5 facteurs à considérer avant le renouvellement de votre prêt

 
1. Avez-vous envisagé toutes les options ? Avant de renouveler dès que la lettre de renouvellement de votre prêteur vous parvient, avez-vous songé à magasiner chez d'autres prêteurs ? Au cours des années, vos besoins et votre institution ont changé. Il serait bon d'explorer toutes les possibilités hypothécaires qui s'offrent maintenant à vous. Il en va de votre intérêt !

 
2. Allez-vous vendre bientôt ? Si c'est le cas, il pourrait être avantageux de songer à un prêt hypothécaire avec un terme plus court ou encore mieux à un prêt ouvert afin que vous ne soyez pas pénalisé si vous vendez votre maison avant la date d'échéance de votre prêt hypothécaire.

 
3. Êtes-vous en mesure de gérer les variations de taux ? Il est important de choisir le produit hypothécaire qui est le mieux adapté à votre profil d'emprunteur. Taux fixes ou variables ? Les deux présentent des avantages et inconvénients. Il s'agit de choisir celui avec lequel vous êtes le plus à l'aise et qui vous permet de dormir sur vos deux oreilles. Si on opte pour du variable, il faut être conscient que personne ne peut prévoir à moyen ou long terme la tendance. Il faut donc être prêt à vivre avec d'éventuelles hausses de taux.

 
4. Souhaitez-vous consacrer vos liquités à d'autres fins ? Plusieurs emprunteurs profitent du renouvellement de leur hypothèque pour augmenter leur solde hypothécaire pour payer des dettes ou effectuer des rénovations à leur propriété. Avec des taux d'intérêt très bas sur les hypothèques comparés aux prêt personnels, marges ou cartes de crédit, l'emprunteur voit son paiement mensuel diminuer de façon considérable. Il peut donc être avantageux de considérer ce facteur avant de renouveler son hypothèque. Un refinancement pour payer des dettes peut être très avantageux et permettre à l'emprunteur de payer ses dettes et enfin de respirer mieux à chaque mois.

 
5. Êtes-vous en mesure d'effectuer vos versements ? Si vous vous sentez coincé tous les mois au moment d'effectuer vos versements, il peut être avantageux de les réduire à un niveau plus facile à gérer en augmentant par exemple l'amortissement. Il est présentement possible d'obtenir un prêt sur une période de 35 ans. D'un autre côté, si vous gagnez plus, pourquoi de pas rembourser plus rapidement la dette sur votre hypothèque et économiser ainsi avec le temps des milliers de dollars en intérêts ?

 
Pour faire un choix éclairé, parlez avec votre courtier hypothécaire dès maintenant. En étant indépendant des institutions financières, il saura répondre à vos besoins à vous et non ceux de l'institution financière.

 

Travailleur autonome sans preuve de revenus

 
Depuis quelques temps, il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire lorsque vous êtes travailleur autonome et que vous avez peu de revenu déclaré. En effet, les prêteurs, conjointement avec les assureurs de prêt ont ajusté leurs produits en tenant compte de la réalité des travailleurs autonomes qui pour certains peuvent avoir de la difficulté à prouver leurs preuves de revenus. Trois (3) critères doivent être à prime abord respectés par les travailleurs autonomes : 1) un excellent crédit, 2) 2 années de preuve de travailleur autonome 3) impôts à jour. Si ces critères sont rencontrés, on pourra alors présenter une demande de prêt en fonction du revenu 'déclaré' verbalement par le travailleur autonome. Il faut par contre s'assurer que le revenu soit réaliste pour le type d'entreprise.Pour tous les détails sur ce type de prêt, contactez-moi sans tarder.

 

Le marché hypothécaire se ressere

 
Depuis quelques semaines, le marché hypothécaire subit des transformations. Après la décision du gouvernement canadien de supprimer le programme d'achat à 0% de mise de fonds et de restreindre l'amortissement à 35 ans, voilà que les prêteurs emboîtent le pas en retirant certains produits du marché. En effet, plusieurs prêteurs ont retiré leurs offres de produit ouvert. Actuellement, un seul prêteur offre un produit ouvert, au taux préférentiel +1,5%. Le produit variable a également considérablement changé. Alors qu'il était possible il y a quelques semaines, d'obtenir un taux variable au taux préférentiel moins 0,75% de rabais, présentement, il y a une surprime sur le variable. Les prêteurs offrent leur taux variable au taux préférentiel + 0,60% à 1,00%. Par contre, avec la baisse du taux de base, le variable est toujours une bonne option. Ces changements sont dus à l'incertitude économique qui prévaut sur le marché. En ces temps plus incertain, il est avantageux de faire affaire avec un conseiller indépendant qui prendra le temps de vous conseiller sur les meilleures options hypothécaires disponibles sans devoir à tout prix vous proposer un produit ou un prêteur en particulier. Prenez le temps de parler avec votre courtier de votre situation, il saura vous guider vers les meilleures options hypothécaires en fonction de votre situation personnelle et de la situation économique actuelle.

 

 

La marge de crédit hypothécaire

 
Depuis quelques années, un nouveau produit a fait son apparition sur le marché hypothécaire canadien : la marge de crédit hypothécaire. Ce produit vous permet de profiter de l'équité sur votre propriété (différence entre la valeur de votre propriété sur le marché et votre hypothèque actuelle), pour obtenir une marge de crédit hypothécaire garantie par votre propriété. Sans frais, vous pouvez obtenir une marge de crédit jusqu'à 80% de la valeur de votre propriété. Cette marge, puisque garantie par votre maison, vous sera offerte à un taux d'intérêt très avantageux par rapport aux marges de crédits standards non-garanties. Ainsi, vous aurez toujours à la portée de la main, de l'argent disponile à faible taux que ce soit pour des rénovations, l'achat d'une voiture, effectuer un voyage, payer les études des enfants etc. Pas de nouvelle demande, l'argent sera disponible. À titre d'exemple, si votre propriété vaut 200 000$ sur le marché, vous pouvez aller chercher jusqu'à 80% de cette valeur, soit 160 000$. Ce 160 000$ doit être la somme de votre hypothèque et de votre marge. Ainsi, si vous avez une hypothèque de 100 000$, votre marge sera de 60 000$. Si vous avez une hypothèque de 130 000$, votre marge sera de 30 000$. De plus, chaque fois que vous payez du capital sur votre hypothèque, votre marge augmente pour atteindre en tout temps 80% de la valeur de votre propriété tel qu'établi par le prêteur lors de la demande. Pour connaître, le taux en vigueur présentement sur les marges de crédit, visitez la section sur les taux (taux préférentiel). Pour en connaître davantage sur ce produit, communiquez avec moi.

 

 

Marché de la revente encore actif en 2008

 
Selon les plus récentes données de la SCHL dans son analyse du marché de la revente de janvier à juin 2008 dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal. il semble y avoir une légère baisse du nombre de ventes par rapport à 2007 (maison unifamiliale, condo et plex). En effet, la SCHL titre : 'Atterrissage en douceur pour le marché de la revente'. On y apprend qu'après avoir atteint des sommets en 2007, le marché de la revente dans la RMR de Montréal est en lègère baisse en ce premier trimestre de 2008. Les ventes ont connu une baisse de 3% par rapport à 2007.  Cette baisse n'est toutefois pas étonnante puisqu'en 2007 de nouveaux sommets avaient été atteints. C'est la maison unifamilale qui a connu la plus grande baisse avec un recul de 7%.  Les plex ont connu une baisse de 2%. C'est la coproriété (condo) qui s'en sort le mieux avec une étonnante croissance de 7% par rapport à la même date l'année denrière.

 

Au niveau des prix, on observe toujours une hausse, quoique moins marquée que par les années précédentes. Le prix moyen des maisons (pour les 3 types de logement) a en effet augmenté de 4% dans la RMR de Montréal de janvier 2008 à juin 2008. Le marché est toujours à l'avantage des vendeurs pour tous les types de propriétés.  Les maisons unifamliales ont connu une hausse de prix de 4%, les plex de 6% et les copropriétés de 3%.

En  conclusion, on peut affirmer que bien que les résultats du 2e trismestre indiquent que le marché de la revente montréalais s'apaise, le niveau des ventes demeurent encore une fois soutenu. La baisse s'explique surtout en raison de la forte croissance observée l'année précédente.  Par contre, la croissance des prix de 4% est la moitié moins rapide qu'il y a 6 mois.  Le marché de la revente est donc plus calme, mais demeure tout de même solide. .

 

* Source SCHL : Analyse du marché de la revente du Montréal Métropolitain - 2e trimestre 2008 .

** Montréal Métropolitain comprend l'île de Montréal, Laval, la Rive-Nord (de Lavaltrie à St-Jérôme), la Rive-Sud (de Melocheville, à St-Jean-Sur-Richelieu, à Mont St-Hilaire), ainsi que l'ouest de Montréal jusqu'à St-Zotique.

 

 

Nouvelles normes en matière de financement hypothécaire

 
Le gouvernement du Canada vient d'annoncer des mesures plus sévères au niveau du financement hypothécaire canadien. Ces nouvelles normes doivent entrer en vigueur le 15 octobre 2008 au plus tard. En effet,  à partir de cette date, il ne sera plus possible d'obtenir une hypothèque avec 0% de mise de fonds comme cela était le cas depuis déjà quelques années. La mise de fonds initiale devra être d'un minimum de 5% du prix d'achat. De plus, une des mesures les plus populaires depuis quelques années, l'amortissement sur une période de 40 ans maximum, a été réduite à 35 ans.  Ces mesures ont été mises en place pour diminuer le risque hypothécaire des canadiens. Devant un marché hypothécaire américain chancelant dû aux hypothèques à risques élevés, le gouvernement canadien veut mettre toutes les chances de son côté pour que le risque ne soit pas accentué.

 

Même s'il est vrai que l'amortissement sur 40 ans ne sera plus disponible sous peu, il y aura, par contre, toujours moyen après le 15 octobre de contracter une hypothèque avec 0% de mise de fonds. En effet, plusieurs prêteurs offrent à l'emprunteur la possibilité de payer pour lui la mise de départ de 5%, moyennant un taux d'intérêt plus élevé sur son hypothèque.  Ce produit se nomme, 'Remise en argent du prêteur '. Il faut cependant respecter certaines conditions quant à la qualité du dossier de crédit du ou des emprunteurs. Informez-vous sur les prêteurs, les taux et les particularités de ce produit auprès de votre courtier hypothécaire.

 

Fait important à noter, même si le gouvernement a établi la date limite au 15 octobre, la plupart des prêteurs se sont retirés du marché du 0% de mise de fonds et de l'amortissement sur 40 ans. En effet, à l'heure actuelle (30 juillet 2008), seulement 2 prêteurs offrent encore à leurs clients la possibilté de contracter de telles hypothèques. Ce sont 2 prêteurs virtuels qui ne font affaire qu'avec les courtiers hypothécaires. Si ce produit vous intéresse, contactez donc votre courtier rapidement.

 

 

Les taux variables redeviennent intéressants !

 

Depuis le début de l'année 2008, les taux sont à la baisse, autant au niveau des taux fixes que des taux variables. Puisque les taux variables sont directement liés au taux directeur de la Banque du Canada (BDC), les baisses de taux annoncées depuis le début de l'année par la BDC ont fait chuter les taux variables qui deviennent de plus en plus une option intéressante pour le consommateur. Partant l'année à plus de 6%, le taux préférentiel de la BDC est maintenant de 4,75%. Les prêteurs vous offriront alors leur taux variable en vous offrant un rabais sur le taux préférentiel. Selon les prêteurs, ce rabais varient entre 0,5% et 1,5%.  On peut donc en mars 2008, obtenir une hypothèque au taux variable de 3,75%. 

 

Il faut cependant faire attention aux offres des prêteurs par rapport aux taux variables. Certains prêteurs offrent un rabais de 1,5% la 1ere année. Cependant, vous devez être au courant qu'au cours des années 2 à 5, le rabais consenti sera seulement 0,3%. De plus, si vous devez annuler votre hypothèque au cours des 5 années, la pénalité sera extrêmement salée car vous devrez alors rembourser une partie du rabais que le prêteur vous a accordé. Chaque prêteur offre un produit différent. Il est parfois complexe de s'y retrouver. Voici quelques éléments à prendre en considération : 

• Quel est le rabais accordé par le prêteur ? Est-ce le même rabais à toutes les années ?
• Quelle sera la pénalité si je dois annuler mon hypothèque ?
• Est-il possible de convertir au taux fixe durant le terme ? Si oui, à quel taux ? Le taux courtier ou le taux affiché ?

 

Alors avant de prendre une décision, je vous invite à considérer tous les éléments mentionnés ci-haut. Il me fera plaisir de vous conseiller entre un taux fixe ou variable. Si le taux variable vous intéresse, il me fera plaisir de vous présenter les options qui s'offrent à vous et vous conseiller le meilleur produit variable sur le marché en fonction de vos besoins réels.  Contactez-moi dès maintenant !